Il y a quelques années en arrière, dans un environnement où les taux étaient au plus bas et où les rendements des placements sans risque et des fonds en euros ne cessaient de dégringoler, atteignant des planchers historiques en 2021, les SCPI se sont imposées comme un véritable eldorado. Pour de nombreux investisseurs, elles étaient synonymes de rendements attractifs et d’une visibilité rassurante. C’était un terrain, comme l’immobilier en général, où il semblait difficile de se tromper.
Mais aujourd’hui, les temps ont changé. Le paysage financier et immobilier a subi d’importantes turbulences avec le retour de l’inflation et la hausse des taux d’intérêt. Et le cas d’Amundi Immobilier en est une illustration poignante.
Faisant suite à une récente demande de l’AMF auprès des gestionnaires de SCPI, la récente décision d’Amundi Immobilier a jeté un véritable pavé dans la mare. La société de gestion a annoncé fin juillet une baisse des prix des parts pour trois de ses cinq SCPI : Edissimo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine.
- Edissimo a subi une baisse de son prix de souscription de 14%, passant de 245 à 204 euros.
- Rivoli Avenir Patrimoine a encaissé une chute de 12,5%, se positionnant à 268 euros.
- Génépierre a essuyé la plus lourde perte, avec une diminution de 17%, plaçant le prix de souscription à 224 euros.
Mais là où certains vivent des difficultés, d’autres sont dans un contexte d’opportunités. On dit souvent que c’est dans les périodes de turbulences qu’on fait les meilleures affaires. Une SCPI en cours de constitution, par exemple, peut tirer profit de la situation et acquérir des actifs à bas prix. Un nouveau cycle s’ouvre, favorable aux véhicules récents et opportunistes qui, non seulement ont du cash en main, mais profitent également des aubaines offertes par un marché en difficulté, et ce, à travers toute l’Europe. Les nouveaux entrants font preuve d’une agilité remarquable, affichant une bonne santé financière isolante face à leurs ainées et des perspectives au beau fixe.
Ainsi, le « grand écart » en matière de performances n’a jamais été aussi visible. Pendant que beaucoup de sociétés de gestion revoient à la baisse les revenus distribués à leurs investisseurs et les valeurs de parts, d’autres SCPI connaissent une dynamique complètement différente. Certaines d’entre elles parviennent à maintenir des rendements impressionnants, dépassant parfois les 6%, et d’autres affichent même une revalorisation de leurs parts, illustrant une tout autre dynamique du marché.
Toutefois, cette situation paradoxale pose une question cruciale : combien de temps cette fenêtre d’opportunité restera-t-elle ouverte pour ces jeunes SCPI ? Les perspectives jusqu’en 2024-2025 restent floues. Mais une certitude demeure : si les banquiers centraux parviennent à stabiliser l’inflation, une baisse des taux pourrait s’en suivre, signant potentiellement le retour d’une revalorisation de l’immobilier et donc un retour en grâce général de ce véhicule d’investissement.
Focus sur trois SCPI qui tirent leur épingle du jeu
Dans ce panorama ultra contrasté des SCPI, certains acteurs se distinguent par leur performance et leur stratégie gagnante :
- Remake Live: Malgré un environnement de baisse des prix, cette SCPI a vu la valeur de sa réalisation progresser, entraînant une hausse du prix de la part de 2% au 1er juin. Avec une capitalisation frôlant les 300 M€ et détenant 25 immeubles répartis dans quatre pays, elle offre un rendement immobilier de 6,75%. L’horizon est également prometteur avec des objectifs de taux de distribution pour 2023 estimés entre 7,00% et 7,50%.
- Neo de Novaxia : Forte d’une capitalisation dépassant les 400 M€ en juin 2023, elle démontre la robustesse de ses actifs et locataires avec des taux d’occupation financier et d’encaissement de loyers avoisinant les 100%. La distribution a atteint 5.14 € par part, soit un taux de distribution de 2.75% pour la première moitié de l’année, mettant en lumière un potentiel rendement de l’ordre de 6% voir plus pour 2023. De plus la valeur de reconstitution de la SCPI a aussi été revu à la hausse même si pour l’instant la société de gestion a décidé de ne pas revaloriser son prix de souscription pour le moment.
- Iroko Zen : Lancée fin 2020, cette jeune SCPI tire également parti de sa position sans patrimoine historique coûteux. Grâce à une croissance graduelle de sa collecte, atteignant une prévision de 250 M€ en 2023, elle est idéalement placée pour capitaliser sur la correction actuelle des prix immobiliers. Sans dépendre de l’endettement, Iroko Zen est en position de force pour négocier des acquisitions dans un contexte où de nombreux acheteurs se retirent du marché. Tout comme pour Neo, les valeurs d’expertise du patrimoine immobilier sont en hausse mais la société de gestion se refuse pour l’instant à augmenter son prix de souscription. Avec une collecte conséquente et un patrimoine récent, elle anticipe des performances supérieures à 7% pour 2023 !
L’écosystème des SCPI n’a jamais été si contrasté. Si certains acteurs, à l’image d’Amundi Immobilier, font face à des vents contraires, d’autres comme Remake Live, Neo de Novaxia et Iroko Zen naviguent habilement à travers les turbulences. Ces SCPI prouvent que, malgré les défis actuels, un bon market timing, une stratégie réfléchie, une gestion proactive et une capacité à s’adapter rapidement peuvent mener à des surperformances très notables. Pour les investisseurs, la clé réside dans l’information et la diversification, car dans ce marché (comme dans les autres !), les performances passées ne garantissent pas les rendements futurs.
Tandis que certains y voient la fin d’une époque pour les SCPI, d’autres discernent une opportunité inédite. Les jeunes SCPI, ainsi que celles ayant révisé leurs prix de part, ouvrent probablement une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs avisés.
